Kein Wohnungsbauprojekt im Bezirk wurde in den letzten Jahren so emotional und auch kontrovers diskutiert wie das der Degewo an der Bisamstraße. Im Wahlkampf schlugen die Wellen besonders hoch. Jetzt hat sich die Aufregung deutlich gelegt, auch weil das landeseigene Wohnungsunternehmen Kompromissbereitschaft gegenüber den Anwohnerinnen und Anwohnern gezeigt hat. In dieser Woche wurde die Presse zum Vor-Ort-Termin eingeladen und der aktuelle Stand der Planungen vorgestellt. Spätestens ab Anfang 2024 sollen die insgesamt 312 neuen Wohnungen errichtet werden.
Ganz klar: Die Wohnungsnot in Berlin ist groß. „Wir haben aktuell im Gesamtbestand durchschnittlich 229 Anfragen pro Wohnung. In Marzahn sind es sogar 281. Das dürfte deutlich zeigen, wie sehr wir Neubau brauchen – und zwar vor allem im bezahlbaren Segment“, sagt Degewo-Pressesprecher Stefan Weidelich. Doch die landeseigenen Flächen, auf denen noch vergleichsweise günstig gebaut werden kann, gehen auch im Bezirk allmählich aus. Mitten im Ein- und Zweifamilienhausgebiet an der Bisamstraße ist noch Platz.
Die Entwicklung des Gebiets – eine jahrzehntelange Odyssee
Das Gelände zwischen Landsberger Straße und Landesgrenze hatte die Degewo schon Ende der 1990er Jahre erworben und mit dem Bezirk beplant. Ursprünglich sollten dort bis zu viergeschossige Häuser entstehen. Dann änderte sich die Marktlage, der Bebauungsplan wurde angepasst und eine deutlich geringere bauliche Dichte festgelegt. Anschließend begann die Degewo auf dem etwa zehn Hektar großen Areal mit der Veräußerung von insgesamt 350 Einfamilienhausparzellen. Nach 183 Verkäufen war wegen der neuen Berliner Liegenschaftspolitik Schluss damit: Landeseigene Grundstücke sollten höchstens noch verpachtet, auf keinen Fall aber mehr verscherbelt werden. Wieder musste ein neues Bebauungskonzept her, über das lange gestritten wurde. Vor allem die geplanten Stadtvillen mit zwei Geschossen und einem Staffelgeschoss stießen in der Nachbarschaft auf wenig Gegenliebe. Der Vorwurf lautete, das neue Vorhaben sei nicht mit dem geltenden Bebauungsplan konform. Kritikpunkte waren und sind aber auch die fehlende soziale Infrastruktur im Quartier, der Verlust von Grün und die Verkehrssituation.
Keine klassische Informationsveranstaltung geplant
Inzwischen sind die Vorplanungen abgeschlossen. Bis zuletzt wurde daran gefeilt. Die Kompromisslösung ist das Ergebnis eines mehrstufigen Beteiligungsverfahrens. Neben Treffen mit der rührigen „Bürgerinitiative Bisamstraße“ und dem Bezirk gingen mehrere Pressemitteilungen sowie verschiedene Postwurfsendungen raus. Es wurde ein Infopavillion aufgestellt, eine E-Mail-Adresse (bisamstrasse@degewo.de) eingerichtet und eine Unterseite auf der Degewo-Homepage erstellt. Dort sind Präsentationen, häufig gestellte Fragen (FAQ) und verschiedene Schreiben einsehbar. „Wir nehmen Partizipation sehr ernst“, machte Degewo-Mitarbeiterin Karolin Stirn beim Termin mit der Presse Anfang Juli deutlich. Die Anwohnerinnen und Anwohner stellt das bisherige Beteiligungsverfahren jedoch nicht zufrieden. Sie wollen nicht nur per Flyer informiert werden. Was fehlt, sei eine klassische Informationsveranstaltung, auf der diskutiert werden könne, ist häufig zu hören. Ein solches Format sieht die Degewo nicht vor. „Aber wir werden auch weiter zu Meilensteinen informieren. Das ist ein ganz klares Versprechen“, so Stirn.
Stadtvillen und Reihenhäuser in Holz-Hybridbauweise
Dem Ausschuss für Stadtentwicklung, Wohnen, Liegenschaften wurden die angepassten Pläne schon im April präsentiert. Jetzt wird auch die breite Öffentlichkeit informiert: Statt 324 Wohnungen sind an der Bisamstraße nun 312 Wohnungen vorgesehen, die sich auf 28 Stadtvillen (à acht Wohneinheiten), elf Reihenhäuser (à vier Parzellen) und 44 in Erbpacht zu vergebene Einfamilienhausgrundstücke verteilen. „Der Reihenhaustyp ist eine Anregung aus der Anwohnerschaft. Dem Wunsch nach kleinteiligeren Strukturen sind wir nachgekommen“, bemerkte Degewo-Mitarbeiter Benjamin Thiel, Teamleiter in der Neubau-Projektentwicklung, beim Vor-Ort-Termin. Mit bis zu 120 Quadratmetern Wohnfläche sind diese Gebäude für eine vierköpfige Familie ausgelegt. Sie werden wie die Stadtvillen als Holz-Hybridbauten realisiert.
Ein Entgegengekommen seitens der Wohnungsbaugesellschaft hat es auch beim Stellplatzschlüssel gegeben. Der lag anfangs bei 0,5. Für jede Wohnung soll nun ein Parkplatz zur Verfügung stehen. Nachgebessert wurde zudem bei der Gebäudeflächenzahl der Grundstücke, die an keiner Stelle den für das Gebiet zulässigen Wert von 0,25 überschreitet. „Wir haben auch die Wegebeziehung Richtung Bahnhof Birkenstein aufgenommen. Der Trampelpfad, der über unser Grundstück führt, wird respektiert und nicht zugemacht“, versicherte Thiel.
Kiosk, Kita, Bäcker – alles denkbar
Sollten sich Interessenten für Gewerbeflächen finden, könnte sich die Zahl der Wohnungen auch noch reduzieren. Ein Supermarkt ist in dem Gebiet nicht zulässig. Eine Art Kiosk mit Paketannahme oder ein Bäcker hingegen schon. Auch eine Kita mit 20, allerhöchstens 50 Plätzen sei laut Benjamin Thiel vorstellbar. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens hatte die Degewo bereits Geld für den Bau der Kita Grashüpfer in der Stralsunder Straße 20 gegeben. Auf Wunsch des Trägers wurde das Gebäude damals nicht als Zweigeschosser realisiert, daher ist „nur“ Platz für 80 Kinder. Das Bezirksamt sieht das Wohnungsunternehmen nicht in der Pflicht, noch mehr für die Kitaplatzversorgung zu tun. „Weitere Bedarfe sind aus dem Bauvorhaben heraus nicht erkennbar“, heißt es in einem Bericht, der der Bezirksverordnetenversammlung im August vorgelegt wird. Die Überbelastung resultiere eher aus der Nachverdichtung des bestehenden Siedlungsgebietes und müsse „im Rahmen der Realisierung von Vorhaltestandorten gelöst werden“, heißt es darin.
„Nicht nur für den Moment bauen“
Läuft alles wie jetzt geplant, könnten die Vorbereitungen für das Bauprojekt im nächsten Jahr beginnen. Der Hochbau ist ab Anfang 2024 avisiert und die Fertigstellung für 2026 geplant. Derzeit wird die Ausschreibung für den Generalübernehmer vorbereitet. Julia Miethe, die das Degewo-Kundencenter Nordost in Marzahn leitet, ist davon überzeugt, dass sich der Mix aus Reihenhäusern, Stadtvillen und Einfamilienhäusern gut in das Ortsbild einfügen wird. Sie erinnerte an die Zeit der großen Leerstände und des Rückbaus im Bezirk und erklärte: „Wir sind heute in einer ganz anderen Situation, aber unser Bewusstsein ist dahingehend geschärft, dass wir langfristig denken und nicht nur für den Moment bauen.“ Es gehe nicht darum, lediglich die Neubauziele zu erfüllen, sondern Quartiere mit langfristiger Perspektive zu entwickeln.
Wie üblich wird auch an der Bisamstraße rund die Hälfte der neuen Wohnungen vom Land Berlin gefördert und an Menschen mit kleinem Einkommen und Wohnberechtigungsschein (WBS) vermietet. Etwaige Bedenken, die Quartiersstrukturen könnten dadurch kippen, seien völlig unbegründet, betonte Miethe. „Wir würden gern mit diesen Vorurteilen aufräumen. Aus unseren aktuellen Bauvorhaben können wir das überhaupt nicht bestätigen. Es gibt dort sehr aktive Neumieterinnen und Neumieter. Wir merken in der Bewirtschaftung keine Unterschiede.“
