Mahlsdorf wächst und wächst und wächst. Mittlerweile hat unser Ortsteil die Marke von 30.000 Einwohnern überschritten, Tendenz steigend. Nun steht ein Wohnungsbauprojekt für Hunderte Neu-Mahlsdorfer vor dem Abschluss. Das „N48“, direkt hinter dem Burger King an der B1. Klar ist: Günstig wird der Auftakt einiger größerer Bau-Projekte in den kommenden Jahren nicht.

Mahlsdorf zeigt sich seit einigen Jahren als einer der Klassiker einer Berliner Stadtrandentwicklung, die lange Zeit unterschätzt wurde. Aus locker bebauten Vorortsiedlungen werden zunehmend verdichtete Wohnlagen mit wachsendem Infrastrukturbedarf. Verantwortlich dafür ist vor allem ein massiver Wandel der vergangenen zwei Jahrzehnte: Junge Familien zogen verstärkt aus den innerstädtischen Bezirken in den Osten der Stadt, Tausende Grundstücke wurden geteilt und nachverdichtet, neue Häuser entstanden in ehemaligen Gärten oder auf brachliegenden Flächen. Gleichzeitig kam es zu einem generationsbedingten Wandel in den Bestandsquartieren. Ältere Bewohner verstarben, Häuser wechselten den Eigentümer und wurden häufig von Familien übernommen oder umfassend modernisiert.

Vorwerfen kann man diese Entwicklung niemandem, erst recht nicht jenen, die für ihre Familien in Mahlsdorf ein neues Zuhause fanden. Und finden werden. Und in diesem Spannungsfeld zwischen alteingesessener Ruhe, steigender Nachfrage und neuer Urbanität entsteht nun in der Neuenhagener Straße 48 das Neubauprojekt „N48 Apartments“. Das Projekt wird vom Unternehmen Casa Nova entwickelt und umfasst insgesamt 62 Eigentumswohnungen. Geplant sind Ein- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit Wohnflächen zwischen rund 29 und 63 Quadratmetern. Die Kaufpreise beginnen laut Vermarktungsunterlagen bei etwa 182.000 Euro für 28 Quadratmeter, die 68-Quadratmeter-Wohnung mit drei Zimmern kostet rund 466.500 Euro. Umgerechnet sind dies Quadratmeterpreise von fast 7000 Euro. Mit Stand 26. Mai sind bereits 16 Wohnungen verkauft, weitere 26 reserviert.

 Die Fertigstellung der Wohnungen wird derzeit für Juli 2026 angegeben, laut dem Portal „Entwicklungsstadt“ dürfte dieser Termin jedoch schwer zu halten sein. Architektonisch setzt N48 auf einen modernen, vergleichsweise kompakten Wohnungsbau, der sich dennoch an die eher kleinteilige Struktur Mahlsdorfs anpassen soll. Das Gebäude entsteht auf dem Grundstück hinter dem Burger King-Standort an der Bundesstraße B1, einer Lage, die durch den mittlerweile geschlossenen OBI-Baumarkt lange Zeit eher gewerblich geprägt war und nun erstmals stärker wohnwirtschaftlich entwickelt wird.

Inhaltlich positioniert sich das Projekt klar im gehobenen Neubausegment. Die Ausstattung umfasst laut den Projektinformationen bodentiefe Fenster, Echtholzparkett, großformatige Fliesen, Fußbodenheizung, bodengleiche Duschen sowie Marken-Sanitärausstattung. Hinzu kommen Aufzüge, Balkone, Terrassen, Privatgärten und ein Kinderspielplatz. Besonders hervorgehoben wird zudem das Konzept sogenannter Heiz- und Kühldecken. Diese sollen im Winter Wärme und im Sommer Kühlung liefern, ohne klassische sichtbare Heizkörper. Dadurch entstehe mehr nutzbare Wandfläche und ein „optimales Raumklima“, wie es in den Vermarktungsunterlagen heißt.

Auch energetisch versucht sich das Projekt als zukunftsorientierter Neubau zu präsentieren. Geplant sind Wärmepumpen, Solaranlagen und ein Effizienzhausstandard KfW 55. Ergänzt wird dies durch dreifach verglaste Fenster sowie eine Tiefgarage mit E-Mobilitäts-Vorrüstung. Insgesamt sollen 29 Tiefgaragenstellplätze entstehen. Auffällig ist dabei die doppelte Vermarktungsstrategie des Projekts. Einerseits richtet sich N48 an Eigennutzer, insbesondere an Singles, junge Paare oder kleine Familien, die in Mahlsdorf Wohneigentum erwerben möchten. Andererseits wird das Projekt massiv als Kapitalanlage beworben. Besonders hervorgehoben wird die Möglichkeit der steuerlichen Abschreibung: Rund 94 Prozent des Kaufpreises seien über die degressive AfA (dies bedeutet letztlich Abschreibung) mit fünf Prozent jährlich steuerlich absetzbar. Damit versucht der Entwickler gezielt Anleger anzusprechen, die angesichts hoher Inflationsraten und eines angespannten Berliner Mietmarktes auf langfristige Wertsteigerung setzen.

Die Lage gilt aus Sicht der Entwickler als eines der Hauptargumente für das Projekt. Mahlsdorf vereine „das Beste aus zwei Welten“, nämlich Natur und Stadtnähe. Dieses Potenzial hat nicht nur Casa Nova entdeckt. In den kommenden Jahren entstehen weitere große Wohnbauprojekte in Mahlsdorf. Die meiste Fläche bietet augenscheinlich aufgrund der Größe das Parler Feld am Hultschiner Damm, derzeit stagniert die Entwicklung. In der Bisamstraße im Mahlsdorfer Nordosten schreiten die Bauarbeiten der degewo zunehmend voran, auch in der Pilgramer Straße auf dem Gelände des ehemalige Nordholz-Baumarktes laufen die Vorbereitungen.

Allerdings dürften all diese Projekte die Diskussion über neue Wohnungen in Mahlsdorf wieder in Bewegung bringen, zeigen sie doch die grundlegenden Konflikte der Berliner Stadtentwicklung. Denn: Zwar wächst der Ortsteil, die Infrastruktur hält aber vielerorts nicht mehr Schritt. Das Problem der Kita- und Schulplätze wurde durch massiven Neubau in den vergangenen Jahren überwunden, deutlich wird aber immer mehr die zu geringe Taktung von Bus- und Straßenbahnlinien, fehlende soziale Treffpunkte, Ärztemangel oder immer vollere Einkaufsmöglichkeiten und Parkplätze in zu geringerer Anzahl.

N48 in der Neuenhagener Straße steht damit beispielhaft für eine neue Phase der Entwicklung am Stadtrand. Weg von reinen Einfamilienhausgebieten, hin zu verdichteteren Wohnformen mit Eigentumswohnungen, Tiefgaragen und moderner Energietechnik. Während in den 1990er- und frühen 2000er-Jahren viele Planungen noch von einer schrumpfenden Stadt ausgingen, erlebt Mahlsdorf inzwischen das Gegenteil.

Für unseren Ortsteil bedeutet das einen tiefgreifenden Strukturwandel. Wo früher einzelne Einfamilienhäuser auf großen Grundstücken dominierten, entstehen heute zunehmend kompakte Wohnanlagen. Projekte wie N48 zeigen, wie sich Mahlsdorf Schritt für Schritt urbanisiert, ohne dabei vollständig seinen kleinstädtischen Charakter zu verlieren. Ob diese Entwicklung langfristig zu einer besseren Balance zwischen Wohnraumschaffung, Infrastruktur und Lebensqualität führt, wird sich allerdings erst in den kommenden Jahren zeigen.