Wer heute entlang der B1 durch Mahlsdorf fährt, kennt das Bild seit vielen Jahren. Stadteinwärts auf der rechten Seite befinden sich hinter einem Parkplatz der riesige Möbel „Roller“-Markt, das „Rahaus“, „Multipolster“ und das leerstehende Gartencenter des alten OBI-Marktes. Beton ja, Aufenthaltsqualität nein. Direkt dahinter beginnen der historische Ortskern mit der denkmalgeschützten Dorfkirche, der niedliche Waldowpark und kleinteilige Wohnbebauung. Diese Gegensätze sollen in den kommenden Jahren verschwinden. Die großen Möbelhäuser und der OBI verschwinden, auf dem fast fünf Hektar großen Areal sollen Hunderte Wohnungen und zahlreiche Geschäfte entstehen. „Alles Mahlsdorf“ sowie der Newsletter von Katharina Günther-Wünsch und Mario Czaja berichten über die Pläne.
Den Startschuss für das Mahlsdorfer Mega-Projekt hat das Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf gegeben. Mit dem Bebauungsplan 10-135 beginnt und der grundlegenden Neuentwicklung beginnt nun das eigentliche Planverfahren für eines der bedeutendsten Stadtentwicklungsprojekte im Mahlsdorfer Ortskern der vergangenen Jahrzehnte.
Die Geschichte des Geländes reicht bis in die frühen 2000er Jahre zurück. Damals wurde der Bebauungsplan XXIII-2b beschlossen. Ziel war es, auf einer ehemaligen Gewerbebrache einen großflächigen Fachmarktstandort zu entwickeln. 2001 eröffnete der OBI-Baumarkt, ein Jahr später folgte „Roller“. Im Jahr 2006 zog zusätzlich die Stadtteilbibliothek Mahlsdorf in das Gebäude an der Hönower Straße ein. Doch die Rahmenbedingungen haben sich seitdem grundlegend verändert. 2016 schloss der OBI seine Türen. Zwar wurden Teile des Gebäudes anschließend für weitere Möbelmärkte umgebaut, dennoch stehen inzwischen größere Flächen leer. Mit der „Porta“-Eröffnung an der Pilgramer Straße im Jahr 2017 verlor der Standort zusätzlich an Bedeutung. Die ursprünglich geplante Konzentration mehrerer großflächiger Fachmärkte hat sich wirtschaftlich nicht dauerhaft bewährt.
Und genau hier setzt der neue Bebauungsplan an. Statt eines Areals, das überwiegend aus Verkaufsflächen und Parkplätzen besteht, soll künftig ein urbanes Quartier entstehen, das Wohnen, Gewerbe, Dienstleistungen, Kultur und soziale Einrichtungen miteinander verbindet. Ziel des Bezirksamtes ist eine städtebauliche Aufwertung an einer der wichtigsten Eingangssituationen des Ortskerns, der Kreuzung B1/Hönower Straße/Hultschiner Damm.
Dass das heutige Konzept so aussieht, ist keineswegs selbstverständlich. Bereits 2020 und 2022 hatte die Grundstückseigentümerin Überlegungen vorgestellt, die ehemalige Fachmarktfläche überwiegend mit Wohngebäuden zu bebauen. Das Bezirksamt lehnte diese Richtung nicht grundsätzlich ab, machte aber deutlich, dass die hervorragend erschlossene Lage ebenso gewerblich genutzt werden müsse. Gerade kleine und mittlere Unternehmen sowie Handwerksbetriebe benötigen im Bezirk dringend geeignete Flächen. Daraufhin wurde das städtebauliche Konzept durch die Blue Trade Investments GmbH sowie das Architekturbüro „Mila“ aus Mitte vollständig überarbeitet und Anfang März der Bezirksbürgermeisterin Nadja Zivkovic und Stadtentwicklungs-Stadträtin Heike Wessoly (beide CDU) vorgelegt. Diese gingen im Anschluss in intensive Planungen mit Eigentümern und Planungsbehörden.
Entlang der B1 soll demnach künftig eine „Handwerkermeile“ entstehen, die sich deutlich von den bisherigen großflächigen Fachmärkten unterscheidet. Geplant sind mehrere einzelne Gebäude mit gewerblichen Nutzungen ausschließlich im Erdgeschoss. Vorgesehen sind Flächen insbesondere für Handwerksbetriebe und kleinere Gewerbeeinheiten. Die Stellplätze werden direkt vor diesen Gebäuden angeordnet, sodass Kunden und Lieferverkehr die Betriebe unkompliziert erreichen können. Oberhalb der Gewerbeflächen (bildet wirksamen Lärmschutz) entstehen Wohnungen, die sich zur ruhigeren Quartiersseite nach Norden orientieren. Die dahinterliegende Wohnbebauung orientiert sich in Richtung Waldowpark an der bestehenden Siedlungsstruktur Mahlsdorfs, die Gebäudehöhen nehmen deutlich ab. Entlang der B1 sind überwiegend vier Vollgeschosse mit einem zusätzlichen Staffelgeschoss vorgesehen. Im Bereich der Kreuzung mit der Hönower Straße darf die Bebauung als sogenannter „städtebaulicher Auftakt“ zum Ortsteilzentrum sogar bis zu fünf Vollgeschosse mit Staffelgeschoss erreichen.
Zum Waldowpark hin wird die Bebauung dagegen deutlich niedriger. Dort sollen überwiegend Reihenhäuser sowie kleinere Wohngebäude mit zwei bis drei Geschossen entstehen. Gleichzeitig sollen gemeinschaftliche Grünflächen, Wohnhöfe und Freiräume das Quartier prägen. Um die offene Siedlungsstruktur Mahlsdorfs fortzuführen, soll sogar die maximale Länge einzelner Baukörper begrenzt werden. Auch der Bereich der Hönower Straße wird neu gestaltet. Die Stadtteilbibliothek soll nicht nur erhalten bleiben, sondern erheblich erweitert werden. Nach den vorliegenden Entwürfen sind rund 1.050 Quadratmeter Bibliotheksfläche vorgesehen. Darüber hinaus zeigen die Planungen weitere mögliche Nutzungen wie ein Café, eine Apotheke, ein Sanitätshaus oder eine Tanzschule. Auch für das heutige Bestandsgebäude südlich der Dorfkirche wird eine neue Perspektive aufgezeigt. Dort ist unter anderem ein Jugendclub als mögliche Nutzung dargestellt. Welche dieser Einrichtungen tatsächlich umgesetzt werden, wird allerdings erst im weiteren Verfahren entschieden.
Auch verkehrlich verfolgt das Konzept eine klare Linie. Die gesamte Erschließung des neuen Quartiers soll weiterhin ausschließlich über die B1 erfolgen. Zusätzliche Ein- oder Ausfahrten über die Hönower Straße sind ausdrücklich nicht vorgesehen. Hintergrund ist die geplante „Verkehrslösung Mahlsdorf“, nach der die Hönower Straße künftig dem Straßenbahnverkehr vorbehalten werden soll. Die Stellplätze für die Bewohner sollen überwiegend in Tiefgaragen unterhalb der Gewerbebauten entstehen. Dadurch soll das eigentliche Wohnquartier weitgehend autofrei bleiben und zusätzlicher Parkplatzsuchverkehr vermieden werden.
Aber wie viele Wohnungen entstehen? Eine konkrete Zahl der geplanten Wohnungen gibt es derzeit noch nicht. Das ist bewusst so. Mit dem jetzt gefassten Aufstellungsbeschluss beginnt zunächst das Bebauungsplanverfahren. Erst im weiteren Verlauf werden unter anderem Baugrenzen, zulässige Nutzungsmaße, Lärmschutz, Verkehrsführung und zahlreiche weitere Details verbindlich festgelegt.
Fest steht allerdings bereits, dass das Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung angewendet werden soll. Damit verpflichtet sich der Investor unter anderem dazu, sich an den Kosten für soziale Infrastruktur zu beteiligen und einen Teil der Wohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindungen zu errichten. In den kommenden Monaten folgen nun die Erarbeitung des Bebauungsplans, zahlreiche Fachgutachten sowie die Beteiligung der Öffentlichkeit und der Träger öffentlicher Belange (Feuerwehr, Netzbetreiber, Naturschutzbehörden usw.). Vom Landesdenkmalamt hieß es bereits, es begrüße die Neuplanung, da die bisherige Bebauung der „denkmalfachlichen Bedeutung des historischen Ortskerns mit seinen Denkmalen nicht gerecht“ wird. Erst nach Abschluss dieses Verfahrens kann der Bebauungsplan beschlossen werden. Einen Termin für Baubeginn oder Fertigstellung gibt es deshalb derzeit noch nicht.
Fest steht jedoch bereits heute: Sollte das Projekt wie geplant umgesetzt werden, dürfte sich einer der markantesten Eingangsbereiche Mahlsdorfs in den kommenden Jahren grundlegend verändern. Aus einem weitgehend versiegelten Fachmarktstandort könnte ein gemischt genutztes Quartier entstehen, das Wohnen, Gewerbe, Kultur und soziale Einrichtungen miteinander verbindet und den historischen Ortskern künftig deutlich besser mit dem Waldowpark verknüpft.
